WeWork a depus cerere de protecție împotriva falimentului într-o ultimă încercare de a face față sarcinii sale imense de datorii și de a-și ajusta portofoliul imobiliar.
Ascensiunea rapidă a WeWork l-a transformat într-unul dintre cele mai apreciate startup-uri din lume, evaluat la 47 miliarde USD în 2019. Căderea sa a fost și mai rapidă. La doar patru ani după atingerea acelei evaluări de vârf, compania a depus cerere de faliment.
Îmbrăcat în mantia unei companii de tehnologie, WeWork s-a dovedit a fi o afacere de închiriere de birouri – una care a fost distrusă de probleme ale propriei sale creații și, în cele din urmă, de forțe dincolo de controlul său. În timpul ascensiunii WeWork, a cheltuit masiv pentru a achiziționa o masă de contracte de închiriere pe termen lung în unele dintre cele mai scumpe piețe imobiliare din lume. Aceste proprietăți comerciale au fost apoi subdivizate în spații mai mici pentru chiriași, de obicei pe o bază pe termen scurt. Dar oferta sa pentru clienți a fost mai mult decât birouri ieftine și tehnologie. A căutat să se prezinte în centrul unui număr mare de idealuri utopice, în căutarea unei „misiuni” de a „înalța conștiința lumii”.
După ce WeWork a anunțat depunerea cererii de faliment luni, co-fondatorul Adam Neumann a declarat într-o declarație că această mișcare era „dezamăgitoare”. A spus că, din moment ce a fost exclus din companie din 2019, a fost „provocatoare” să „asiste la eșecul WeWork de a profita de un produs care este mai relevant astăzi decât oricând”.
WeWork a fost dus pe marginea prăpastiei de două crize: sfârșitul epocii sale favorizate de capitalul de risc și upheavalul muncii de birou provocat de pandemie. Colapsul său mută acum numele său în direcția celor de Theranos și FTX, asociate cu o eră de bani ieftini care a alimentat o serie de unicornuri incapabile să supraviețuiască când banii s-au epuizat.
„Primul și cel mai evident, aceasta a fost pandemia”, a declarat Anthony Sabino, expert în faliment la firma de avocatură Sabino & Sabino și profesor de drept la Colegiul de Afaceri Tobin al Universității St John. „Cine ar fi anticipat că nimeni nu ar fi permis să meargă la birou ca în vremurile vechi? Pandemia nu doar că a cauzat direct birouri goale, ci a decimat piața pentru spații de birouri.
„A forțat companiile să treacă la munca la distanță, iar unele chiar au îmbrățișat-o. Indiferent dacă a fost voluntar sau nu, rezultatul este același: o scădere semnificativă a nevoii de spații de birouri, singurul produs al WeWork”, a adăugat Sabino.
De luni de zile, au existat semne că compania era pe marginea prăpastiei. Înapoi în septembrie, a realizat o împărțire inversă a acțiunilor de 1 la 40 într-o încercare de a evita să fie exclusă de pe Bursa de Valori din New York. Luna trecută, WeWork a spus că va rata plăți de dobândă totalizând 95 milioane USD. A depus cerere de protecție împotriva falimentului într-o ultimă încercare de a face față sarcinii sale imense de datorii și de a-și ajusta portofoliul imobiliar.
„Capitolul 11 poate oferi multe beneficii WeWork în timp ce navighează printr-o restructurare”, a spus Sarah Foss de la Debtwire, „inclusiv capacitatea de a respinge contractele de închiriere financiare costisitoare și de a folosi aceste drepturi de respingere ca pârghie în negocierea unor condiții de închiriere mai favorabile”.
Odată cea mai mare deținătoare de contracte de închiriere de birouri din Londra și New York, WeWork a promis nu mai puțin decât o revoluție în modul în care companiile și zeci de mii de angajați lucrau – bere la robinet, cafea și gustări gratuite, mobilier confortabil, iluminare discretă, numeroase oportunități de socializare și alte facilități prietenoase cu angajații – toate pentru o taxă lunară.
Dar afacerea a început să se destrame în 2019, când investitorii au ezitat cu privire la evaluarea sa vastă înainte de o listare pe piața de capital. Când, în cele din urmă, a devenit publică, printr-o fuziune de „cumpărare prin cec în alb” acum doi ani, WeWork a fost evaluată la 9 miliarde USD; mai puțin de o cincime din vârful său pe piața privată. Înainte ca tranzacționarea acțiunilor sale să fie suspendată în primele ore ale dimineții de luni, a fost evaluată la mai puțin de 50 milioane USD.
Compania, care, conform rapoartelor de valori mobiliare examinate de Wall Street Journal, până în iunie menținea 777 de locații în 39 de țări, inclusiv 229 de locații în SUA, a fost fectată de obligații de închiriere de 10 miliarde USD care ajung la termen și altele (15 miliarde USD începând cu 2028) pe măsură ce valoarea imobiliară comercială post-pandemică se prăbușește.
A mid eforturi disperate de restructurare și o rotire a membrilor consiliului de administrație, WeWork a consumat 530 milioane USD în primele șase luni ale acestui an și avea doar 205 milioane USD în numerar disponibili în iunie. În august, compania a avertizat că există „îndoială substanțială” că va rămâne în afaceri.
WeWork – sau The We Company, așa cum a fost redenumită la apogeul său – a fost creația lui Neumann, 44 de ani, un antreprenor israeliano-american care și-a început cariera promovând Krawlers, o linie de haine pentru bebeluși cu genunchiere încorporate. În 2010, după criza financiară din 2008, Neumann și partenerul său de afaceri american Miguel McKelvey au venit cu ideea de a închiria spații de birouri și de a le închiria liber profesioniștilor și startup-urilor.
Branduit ca o rețea socială în viața reală, WeWork a început să transforme modul în care lucrăm. Uneori, munca în sine părea a fi un element suplimentar. WeWork și-a imaginat un „WeUniverse” de săli de sport, spații de co-living și școli. Capitaliștii de risc au adorat ideea și au investit miliarde. Dar totul s-a prăbușit atunci când investitorii au început să examineze prospectul companiei pentru a lua WeWork public pe Bursa de Valori din New York. Nu era, au concluzionat ei, compania hibrid tehnologic pe care Neumann o proiectase, ci o companie imobiliară.
Peste puțin timp, Neumann a fost demis în mijlocul unei controverse legate de stilul său de conducere. Executivul „îi convingea pe angajați să bea shot-uri de tequila Don Julio scump, să lucreze 20 de ore pe zi [și] să participe la întâlniri la ora 2 dimineața”, conform New York Times.
„Îi convingea să fumeze marijuana la birou, să danseze pe Journey în jurul unui foc în pădure în excursii de weekend, să fumeze mai mult și să bea mai mult tequila.”
Depunerea S-1 înainte de IPO-ul eșuat a relevat, de asemenea, cum Neumann a închiriat, de fapt, marca „We” companiei, împreună cu clădirile pe care el le deținea personal. După aceea, Neumann a dispărut în mare parte. Acum trăiește în cartierul Greenwich Village din New York City cu soția sa și cei șase copii ai lor.
Dar Neumann nu s-a oprit. Cu o avere rămasă considerabilă – aproximativ 2,2 miliarde de dolari, conform Forbes – a investit bani din biroul său de familie într-o altă companie imobiliară numită Alfred în 2020. O alta, numită Flow, a strâns 350 milioane USD în investiții de la Andreessen Horowitz, una dintre cele mai mari firme de capital de risc din Silicon Valley, vara trecută.
A fost vreodată WeWork o companie tehnologică? La scurt timp după ce afacerea a depus cererea de a deveni publică prima dată, Harvard Business Review a contestat aceste pretenții, susținând că aceasta nu avea niciunul dintre semnele transformatoare ale unei companii tehnologice emergente – în afară de creșterea rapidă și pierderi uriașe de 1,6 miliarde USD, la venituri de 1,8 miliarde USD, în 2019 – și era, în schimb, o companie imobiliară, deși una „disruptivă”.
„În opinia noastră, o companie tehnologică modernă de succes poate transforma întregi industrii, poate realiza expansiuni de scară și domeniu cu viteze amețitoare și poate realiza profituri enorme, fără a necesita investiții semnificative de capital,” a scris revista. Review a listat costuri variabile reduse, investiții de capital reduse, multe date despre clienți și intimitate cu clienții, efecte de rețea și ecosisteme care stimulează expansiunea cu costuri reduse ca fiind printre trăsăturile pe care s-ar aștepta să le vadă într-o companie tehnologică. Dar WeWork nu avea nimic.
Săptămâna trecută, reprezentanții companiei au refuzat să comenteze despre „speculațiile” conform cărora WeWork urma să intre în protecția capitolului 11, spunând ziarului că acordurile ofereau „timp pentru a continua conversațiile pozitive cu principalii noștri părți interesate financiare”. Dacă WeWork nu a fost niciodată o firmă tehnologică, dar a tranzacționat pur și simplu iluziile stilului de viață ale tehnologiei, a fost ideea companiei de a obține contracte de închiriere pe termen lung pe condiții favorabile și apoi de a se orienta către o cerere în creștere pentru închirieri).greșit? Numai când condițiile de piață se inversează, stratagemele cedează, conform lui Sabino.
„Nu este nimic mai mult decât cerere și ofertă, și estimarea greșită, în acest caz, mizând că cererea pentru produsul tău (spațiu de birou) va fi mare și profitabilă, în timp ce prețul pe care îl plătești pentru oferta ta (închirieri) este asigurat la un număr mai mic”, a spus el. „S-a dovedit că pentru WeWork a fost exact opusul: o cerere scăzută pentru produsul său și a fost blocat cu plata închirierilor pe spații pe care WeWork nu putea să le închirieze.